3.Hoeveel kan ik lenen?
Online hypotheek berekenen
Vaak is het mogelijk gratis de maximale hoogte van je hypotheek te berekenen. Je kunt dit overlaten aan een hypotheekadviseur voor een specifieke berekening, maar via een online rekenmodule kun je sneller een indicatieve berekening maken. Je maximale hypotheek is van een aantal factoren afhankelijk. Deze worden hieronder kort toegelicht.
-
De hoogte van je bruto-inkomen: het spreekt voor zich dat een geldverstrekker je niet teveel geld leent. Je moet het kunnen betalen en uiteraard ook willen betalen. Daarbij dient het inkomen stabiel te zijn. Dit uit zich vaak in een vast dienstverband of intentieverklaring. Indien je een eigen zaak hebt of een onstabiel inkomen (flex inkomen), wordt gekeken naar de inkomensontwikkeling van de afgelopen drie jaar en de huidige situatie, waarbij het gemiddelde niet het laatste jaar mag overtreffen.
-
Ook is van belang dat er geen persoonlijke leningen of kredieten meer lopen. Dit zijn immers lasten die extra drukken op het besteedbaar inkomen. Heb je kredieten, dan zal de hoogte van je maximale hypotheek aanzienlijk minder zijn. Vaak is het een eis of voorwaarde van de geldverstrekker om de lening vooraf af te lossen en door te laten halen bij het BKR.
Hoe meer je verdient, hoe meer je kunt lenen en dus hoe hoger je
maximale hypotheek. Dit lijkt logisch, maar is het niet helemaal:
Om je verantwoord en niet te veel te laten lenen hanteren geldverstrekkers zogenaamde woon-quotes. Deze quotes (percentages) geven aan wat je van je inkomen mag verwonen (de zogenaamde hypotheeklasten). Zo kan heel kort worden gezegd dat deze quote stijgt naarmate het inkomen stijgt. Dit komt omdat er een minimaal bedrag nodig is om goed te kunnen leven. Voor mensen met een laag inkomen drukt dit harder op de beurs dan bij mensen met een hoog inkomen.
Deze woonquote heeft direct invloed op de hoogte van het te lenen bedrag; hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen binnen deze quote.
Er zijn momenteel drie methoden om je maximale hypotheeklasten te berekenen:
Via Nationale Hypotheek GarantieDe Nationale Hypotheek Garantie is een garantie welke wordt uitgevoerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Indien je in aanmerking komt voor deze garantie, ontvang je een rentekorting die kan oplopen tot enkele tienden van procenten. Je ontvangt deze korting omdat de stichting borg staat voor eventueel lage opbrengsten indien je woning moet worden geëxecuteerd. Zo heeft een geldverstrekker nooit verlies en dat zie je terug in de rente. Tevens is het zo dat de woonquotes relatief laag zijn, en dat er dus meer verantwoord geleend wordt.
Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie heeft de stichting voorwaarden en normen opgesteld. Je moet hieraan voldoen, daar valt niet over te twisten. Ook is er een maximum aan de lening: namelijk 350.000 euro. Dit is inclusief de kosten koper van 8% (6% kosten en 2 procent overdrachtsbelasting). Zo mag de woning inclusief verbouw nooit meer bedragen dan324.074 euro. De koopsom van een nieuwbouwwoning mag niet boven de324.074,07 euro uitkomen. Daarbij is rekening gehouden met 8% bijkomende kosten. De kostengrens bij oversluiten en kwaliteitsverbetering van woningen bedraagt 265.000 euro.
Per 1 juli 2012 wordt de NHG-grens verlaagd van 350.000 naar 320.000 euro. Dit zal stapsgewijs worden afgebouwd. Ook zal de overdrachtsbelasting vooralsnog per 1 juli weer stijgen naar 6 procent. Dat wil zeggen dat de kosten weer 12 procent worden en de maximale aankoopprijs van een woning met een NHG-hypotheek 285.714 euro is voor bestaande bouw.
Energiebesparende zaken tot 6.500 euro kunnen buiten beschouwing van de financieringsberekening worden gehouden. Deze energiebesparende zaken kunnen bijvoorbeeld zijn: een hoog rendement ketel, hoog rendement beglazing, zonnecellen, dakisolatie, een warmtepomp of een zonneboiler. Kijk voor meer info op: http://www.nhg.nl/.
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
Omdat er in het verleden veel misstanden zijn geweest omtrent de maximale hoogte van de hypotheek, is er een leidraad in het leven geroepen: de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In deze code staat omschreven wat volgens het Nibud verantwoord is om te lenen ten opzichte van het inkomen. De woonquotes zijn nagenoeg gelijk aan die van NHG, maar je bent niet gebonden aan de regels van NHG.
Er wordt met een rentevaste periode tot tien jaar gerekend, waarbij een rentepercentage geldt van 5,4% (per 01-12-2011); bij een langere rentevaste periode mag gerekend worden met de werkelijke hypotheekrente. Je begrijpt dat dit consequenties heeft voor de hoogte van de verantwoorde hypotheek.
Globaal kan worden gesteld dat een eenverdiener met een laag inkomen tot een maximum van vier maal het bruto inkomen, verantwoord kan lenen. Voor hogere inkomens kan dit maximum oplopen tot 5,7 maal het bruto inkomen. Bij tweeverdieners is dit 2,5 tot 5 maal het inkomen. Uiteraard is naast het inkomen ook de hoogte van de rente en de lengte van de rentevaste periode van belang. Elke geldverstrekker heeft de code ondertekend.
Maatwerk
Uiteraard zijn er 'escapes'. Zo is in de gedragscode beschreven dat er in bijzondere gevallen van de code mag worden afgeweken, indien de klant is voorgelicht en weet dat er meer wordt geleend dan verantwoord wordt geacht. Deze mogelijkheden zijn sinds 1 augustus 2011 echter zeer beperkt. Er dient een hele grote mate van zekerheid op snelle inkomensstijging te zijn.
Bereken zelf je maximale hypotheek. Om een idee te krijgen wat je aan maximale hypotheek kunt lenen zijn er online diverse rekenmodules aanwezig. Dit geeft je een redelijk idee van de mogelijkheden, maar zeker geen garantie dat je dit ook daadwerkelijk kunt lenen.