Financiële raad - Ik ga verbouwen

2.Financiering van de verbouwing

Het is verstandig om eerst een redelijk beeld te krijgen van de bestedingsruimte. Met andere woorden: voor hoeveel geld kan en wil je aan de financiering van de verbouwing besteden? Het hele kostenplaatje kan op twee (en soms drie) manieren gerealiseerd worden.

Eigen middelen
Een verbouwing uit eigen middelen bekostigen wil zeggen dat je alles zelf bekostigt. Het is dan gemakkelijk te bepalen wat je daadwerkelijk wilt uitgeven aan de verbouwing.Denk er echter wel aan, dat de kosten verbouwing niet te afhankelijk van dit spaargeld mogen zijn. Het is immers middels de bijleenregeling zo geregeld dat het geld dat je in uw eigen woning stopt middels verbouw (of aflossen van de hypotheek), de overwaarde van de woning vergroot. Mocht je dit geld ooit nog nodig hebben, dan zijn de rente en kosten over de opgenomen hypotheek niet in aftrek te nemen. Je maakt je geld daarmee dus inflexibel.

Een lening
Uiteraard heeft niet iedereen de mogelijkheid om de kosten verbouwing huis uit eigen middelen te betalen. In dat geval ben je aangewezen op een (hypothecaire) geldlening om je wensen in vervulling te zien gaan. Bij een kleine verbouw- denk aan een dakkapel of het vervangen van de kozijnen- kun je wellicht in overweging nemen de verbouw uit eigen middelen te betalen. De bijkomende kosten om een hypotheek te nemen kunnen aardig oplopen.

Kosten verbouwing berekenen
De hoogte van je maximale lening voor een verbouwing is niet makkelijk berekend. Het is onder andere afhankelijk van het inkomen, de waarde van de woning en je wensen. Laat het daarom door een deskundige voorrekenen.

Het inkomen
Het inkomen is van belang voor de hoogte van de maximale lening. Het inkomen dient stabiel en bij voorkeur vast te zijn. Je dient immers rente over de hypotheek te betalen en wellicht worden er nog wel andere eisen gesteld en heb je nog wensen met betrekking tot de aflossing van de lening middels een levensverzekering of belegging. De maandlasten kunnen zo stiekem erg oplopen en de geldverstrekker wil wel graag dat je deze lasten kunt blijven opbrengen.

Ook al heb je een vast inkomen, je kunt daar niet onbeperkt op lenen: er wordt gewerkt met een woonquote. Heel kort wil dit zeggen dat je een bepaald deel van je inkomen mag besteden aan wonen en lenen. Op die manier houd je maandelijks nog voldoende geld over voor eten, kleding, studie, de auto en een vakantie.

Waarde van de woning
De hoogte van de lening is ook afhankelijk van de waarde van de woning. Deze komt doorgaans tot uitdrukking in een taxatierapport, maar in sommige gevallen volstaat een WOZ-waarde. In het taxatierapport staan een aantal zaken die van groot belang zijn voor de geldverstrekker.

Marktwaardes
Vrije verkoop	Dit is de huidige marktwaarde, vrij van huur.
Executiewaarde	Dit is de waarde welke de woning zou kunnen opbrengen op een veilig indien de bank overgaat tot executie van de woning. Je hebt dan een flinke betalingsachterstand. Deze waarde is zeer van belang voor de geldverstrekker.

Ook zullen de waardes na verbouw worden genoemd. Je kunt er immers vanuit gaan dat de woning door de verbouw meer waard wordt. In het taxatierapport staat ook wat de voorgenomen werkzaamheden en de kosten bij benadering zijn.

Houd je echter geen dikke worst voor: wanneer je bijvoorbeeld beslist om een keuken van 25.000 euro te laten plaatsen, wil dit niet zeggen dat de woning ook 25.000 euro meer waard wordt. Er zat immers al een keuken in, de keuken kent een afschrijving en het is maar de vraag of de keuken courant genoeg is. Vindt een toekomstige koper deze ook mooi?

Uw wensen
Het is van groot belang dat de hypotheekvorm en de verzekeringen aansluiten bij je persoonlijke wensen. Er zijn een aantal soorten hypotheekvormen en vele verzekeringen met elk verschillende kenmerken. De vorm heeft vervolgens weer invloed op de maandlasten. De laagste maandlast hoeft dus niet de beste te zijn.

De hypotheek, de aflossing en overige verzekeringen dienen in overeenstemming te zijn met jouw wensen en behoeften. Je gaat immers een langdurige verplichting aan. Laat je situatie goed inventariseren door een financieel adviseur en laat je vervolgens goed informeren.

Een hypothecaire geldlening:
De meeste mensen die een lening nodig hebben om een verbouw te realiseren zullen dit doen middels een hypotheek. Je kunt kiezen de huidige hypotheek over te sluiten, of een tweede hypotheek te nemen. Er zijn bij het afsluiten van een hypotheek altijd extra kosten verbonden. Denk hierbij aan de afsluit provisie, een taxatierapport en de notariskosten. Bij een oversluiting kan ook sprake zijn van een boeterente. Deze kan hoog oplopen.

Bij een tweede hypotheek behoud je je huidige hypotheek bij de huidige geldverstrekker en sluit daar een losse tweede hypotheek bij. Dit wordt een apart hypotheek traject. Meestal wordt de tweede hypotheek ook gesloten bij de huidige geldverstrekker. Ten eerste staan niet alle geldverstrekkers het toe dat ze alleen de tweede hypotheek hebben, omdat ze dan tweede in rangorde zijn bij een eventuele gedwongen verkoop. Ten tweede zal het eenvoudiger en wellicht ook goedkoper zijn.

TIP: Wanneer je verwacht bij het sluiten van de eerste hypotheek (bij bijvoorbeeld de aankoop van de woning) om ooit nog eens te gaan verbouwen, kun je een hogere inschrijving bij de notaris aanvragen. Dit wil zeggen dat, indien je een tweede hypotheek gaat sluiten voor een verbouw, je tot dit hogere bedrag niet naar de notaris hoeft om de hypotheek te laten beschrijven. Dit bespaart je de 'startkosten' en een ritje naar de notaris.

Bij oversluiten ga je met je huidige hypotheek weg bij de huidige geldverstrekker en sluit je een nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker. Je dient dan een compleet nieuwe aanvraag voor een offerte in en krijgt naast de reguliere kosten (taxatie, notaris en afsluitkosten over het gehele nieuwe hypotheekbedrag!) ook vaak te maken met een boeterente welke betaald moet worden aan de oude geldverstrekker. Deze kosten dienen zich op redelijke termijn terug te verdienen door een lagere rente of lagere maandlasten.

Een andere geldlening
Bij een reguliere geldlening heb je vaak geen afsluittaxatie- en notaris kosten. De rente is veelal wel een stuk hoger, omdat de geldverstrekker niet het recht van parate executie heeft en dus minder zekerheden. De rente is overigens wel in aftrek te nemen. Ook een lening afsluiten bij familie kan tot de opties behoren.

Eerst maak je een indicatie van de kosten verbouwing. Zijn je plannen en wensen bekend, dan kun je beginnen met het aanvragen van offertes bij verschillende ondernemers of aannemers. Zo krijg je een goed beeld waar je het voordeligst uit bent en met welke partij je in zee wilt gaan. Het is belangrijk om alle afspraken die je maakt schriftelijk vast te leggen. Voor de werkzaamheden van de aannemer dien je een verbouwingsovereenkomst te tekenen, het 'bestek' is daar onderdeel van. Dat is een nauwkeurige beschrijving van de verbouwing, een planning van de werkzaamheden en een specificatie van de materialen en kosten.